Báo Giá Xây Nhà Phần Thô: Chi Phí, Quy Trình Và Lưu Ý Quan Trọng

Trong bối cảnh thị trường xây dựng ngày càng phát triển, việc nắm bắt báo giá xây nhà phần thô là bước khởi đầu quan trọng đối với bất kỳ gia chủ nào. Phần thô được coi là khung xương, nền móng quyết định sự bền vững và an toàn lâu dài cho toàn bộ công trình. Một báo giá chi tiết không chỉ giúp chủ đầu tư dự trù tài chính chính xác mà còn là cơ sở để kiểm soát chất lượng vật tư và tiến độ thi công. Công ty TNHH Tư vấn Đầu tư Xây dựng An Gia Thịnh, với hơn 15 năm kinh nghiệm, sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện về đơn giá, quy trình và các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng phần thô hiện nay.

Hiện nay, đơn giá xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện tại TP.HCM và các tỉnh lân cận thường dao động từ 3.200.000 VNĐ/m2 đến 3.800.000 VNĐ/m2 đối với nhà phố hiện đại, và từ 3.500.000 VNĐ/m2 đến 4.500.000 VNĐ/m2 đối với biệt thự hoặc các công trình có kiến trúc phức tạp. Đơn giá này đã bao gồm toàn bộ vật tư thô (sắt, thép, cát, đá, xi măng...) và nhân công cho các công đoạn xây dựng cơ bản cũng như lắp đặt hoàn thiện.

Báo giá xây nhà phần thô là gì?

Báo giá xây nhà phần thô là bảng liệt kê chi tiết các chi phí liên quan đến việc xây dựng khung xương cho ngôi nhà. Gói thầu này thường bao gồm hai phần chính: cung cấp vật tư thô và cung cấp nhân công cho cả phần thô lẫn phần hoàn thiện. Điểm khác biệt lớn nhất giữa xây thô và xây nhà trọn gói là ở phần hoàn thiện, chủ nhà sẽ tự chọn và mua vật tư như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, trong khi nhà thầu chỉ chịu trách nhiệm về nhân công lắp đặt.

Việc lựa chọn gói xây thô kết hợp nhân công hoàn thiện giúp gia chủ linh hoạt hơn trong việc kiểm soát thẩm mỹ của ngôi nhà. Bạn có thể tự tay lựa chọn những mẫu mã nội thất, trang thiết bị theo ý thích và ngân sách thực tế tại thời điểm thi công, đồng thời vẫn đảm bảo được kỹ thuật xây dựng khung xương do nhà thầu chuyên nghiệp đảm nhiệm.

Khái niệm xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện

Phần thô chính là kết cấu chịu lực chính của ngôi nhà, bao gồm các cấu kiện bê tông cốt thép, tường gạch và hệ thống kỹ thuật điện nước âm tường. Nếu phần thô không được thực hiện chuẩn xác, các công đoạn hoàn thiện sau này sẽ gặp nhiều khó khăn và ngôi nhà dễ xảy ra tình trạng thấm dột, nứt tường sau một thời gian ngắn sử dụng.

Nhân công hoàn thiện trong gói thầu này bao gồm việc thợ xây dựng sẽ thực hiện các công tác như: cán nền, ốp lát gạch, sơn nước, lắp đặt thiết bị điện, thiết bị vệ sinh. Chủ đầu tư sẽ là người cung cấp các loại vật tư hoàn thiện này dựa trên tư vấn về số lượng của nhà thầu.

Các hạng mục công việc nằm trong gói xây thô tiêu chuẩn

Một gói xây nhà phần thô tiêu chuẩn sẽ bao gồm các đầu mục công việc cụ thể để đảm bảo công trình hình thành đúng bản vẽ thiết kế:

• Tổ chức công trường, làm lán trại cho công nhân (nếu mặt bằng cho phép).
• Đào đất móng, dầm móng, đà kiềng, hầm tự hoại, hố ga.
• Thi công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông móng, đà kiềng, dầm sàn các tầng, cột.
• Xây tường gạch bao quanh và tường ngăn chia các phòng theo thiết kế.
• Tô trát tường đúng quy chuẩn kỹ thuật.
• Cán nền các tầng sàn, sân thượng, mái, nhà vệ sinh.
• Thi công hệ thống đường ống cấp thoát nước âm tường.
• Lắp đặt hệ thống đường ống điện âm tường, âm sàn (chưa bao gồm kéo dây điện).
• Nhân công hoàn thiện: Ốp lát gạch, sơn nước, lắp thiết bị điện nước.

Bảng báo giá xây nhà phần thô và phân loại gói thầu

Tùy vào quy mô và độ phức tạp của kiến trúc, đơn giá xây thô sẽ có sự điều chỉnh. Dưới đây là bảng giá tham khảo được An Gia Thịnh tổng hợp dựa trên mặt bằng chung của thị trường xây dựng năm 2026 tại khu vực miền Nam.

Báo giá xây nhà phần thô cho nhà phố hiện đại

Nhà phố là loại hình công trình phổ biến nhất tại TP.HCM. Đơn giá thường được tính dựa trên tổng diện tích xây dựng.

Đơn giá xây dựng phần thô cho biệt thự và nhà vườn

Biệt thự thường đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật cao hơn, hệ dầm cột phức tạp và thời gian thi công kéo dài hơn so với nhà phố thông thường.

Danh mục vật tư thô đi kèm trong báo giá

Chất lượng vật tư quyết định tuổi thọ của công trình. Một báo giá uy tín cần minh bạch về thương hiệu vật tư sử dụng.

Quy trình các bước thi công xây dựng nhà phần thô

Tại An Gia Thịnh, quy trình thi công phần thô được thực hiện nghiêm ngặt theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia. Việc tuân thủ quy trình giúp hạn chế sai sót và tối ưu hóa thời gian thi công cho gia chủ.

Bước 1: Chuẩn bị mặt bằng và thi công phần móng

Đây là giai đoạn khởi đầu, đặt nền móng cho toàn bộ sự vững chãi của công trình.

• Định vị tim trục, cao độ công trình dựa trên giấy phép xây dựng.
• Đào đất móng, thực hiện gia cố móng (cọc cừ tràm, cọc bê tông cốt thép tùy địa chất).
• Thi công bê tông lót móng, lắp đặt cốt thép và ván khuôn.
• Đổ bê tông móng và đà kiềng đảm bảo đúng cường độ mác bê tông.
• Lắp đặt hệ thống thoát nước nằm dưới sàn tầng trệt.

Bước 2: Xây dựng hệ thống khung xương công trình

Giai đoạn này hình thành hình dáng cơ bản của ngôi nhà qua từng tầng sàn.

• Thi công cột: Lắp dựng cốt thép, ván khuôn và đổ bê tông cột.
• Thi công dầm sàn: Lắp đặt giàn giáo, ván khuôn dầm sàn, bố trí thép sàn (2 lớp theo tiêu chuẩn).
• Đổ bê tông sàn các tầng, sân thượng và mái.
• Bảo dưỡng bê tông thường xuyên sau khi đổ để tránh nứt bề mặt do mất nước.
• Thi công cầu thang bộ kết nối giữa các tầng.

Bước 3: Xây tường bao và lắp đặt hệ thống kỹ thuật âm tường

Khi hệ khung đã vững chắc, việc bao che và đi hệ thống kỹ thuật sẽ được tiến hành.

• Xây tường bao quanh và tường ngăn chia không gian chức năng bằng gạch ống.
• Lắp đặt các đường ống điện, nước âm trong tường (chờ sẵn các vị trí ổ cắm, công tắc, vòi nước).
• Tô trát tường nội và ngoại thất theo đúng kỹ thuật thẳng đứng và phẳng mịn.
• Chống thấm các khu vực tiếp xúc trực tiếp với nước như nhà vệ sinh, ban công, sân thượng và mái.

Xem thêm: Tổng hợp kinh nghiệm thuê nhà thầu xây dựng uy tín và chuyên nghiệp

Những yếu tố ảnh hưởng và lưu ý khi nhận báo giá xây thô

Không phải báo giá nào cũng giống nhau cho cùng một diện tích. Có rất nhiều biến số có thể làm thay đổi đơn giá cuối cùng mà gia chủ cần đặc biệt quan tâm khi đàm phán với nhà thầu.

Cách tính diện tích xây dựng theo hệ số m2

Tổng diện tích xây dựng không đơn thuần là diện tích các tầng cộng lại. Nó được tính dựa trên các hệ số quy đổi phần móng, mái và các không gian đặc thù.

• Móng: Tính 30% - 50% diện tích (tùy loại móng băng, móng cọc hay móng bè).
• Tầng trệt và các tầng lầu: Tính 100% diện tích.
• Tầng hầm: Tính từ 150% - 250% diện tích tùy theo độ sâu.
• Mái: Mái tôn tính 30%, mái ngói tính 50% - 70%, mái bê tông cốt thép tính 50%.
• Sân thượng/Ban công: Tính 50% - 70% diện tích.

Ảnh hưởng của vị trí thi công và điều kiện vận chuyển

Vị trí công trình đóng vai trò quan trọng trong việc cấu thành giá. Những ngôi nhà nằm trong hẻm sâu, nhỏ (dưới 3m) khiến xe tải chở vật tư không thể vào tận nơi, bắt buộc phải thực hiện trung chuyển bằng xe nhỏ hoặc nhân công bốc xếp thủ công, từ đó làm tăng chi phí vận chuyển.

Bên cạnh đó, các khu vực có địa chất yếu tại TP.HCM (như Quận 7, Nhà Bè, Quận 2 cũ) đòi hỏi phương án móng phức tạp và tốn kém hơn so với các khu vực đất cứng như Quận Gò Vấp, Quận 12.

Kinh nghiệm lựa chọn nhà thầu uy tín dựa trên báo giá

Đừng chỉ nhìn vào con số tổng thấp nhất để lựa chọn. Một báo giá quá rẻ thường đi kèm với những rủi ro tiềm ẩn về vật tư kém chất lượng hoặc các khoản chi phí phát sinh không lường trước.

• Kiểm tra tính chi tiết: Báo giá phải liệt kê rõ chủng loại, thương hiệu vật tư.
• Hợp đồng rõ ràng: Quy định rõ tiến độ thanh toán, cam kết không phát sinh và chính sách bảo hành phần kết cấu (thường từ 5-10 năm).
• Năng lực thi công: Tham khảo các dự án thực tế nhà thầu đã thực hiện để đánh giá chất lượng hoàn thiện.
• An toàn lao động: Nhà thầu uy tín luôn chú trọng bảo hiểm cho công nhân và các biện pháp che chắn công trình.